家を買うときに、一度は悩むであろう住宅ローンに関して書いていこうと思います。
どこの金融機関で組むのか、金利は変動なのか固定なのかで悩んでいる方が多いと思います。
我が家は比較的サクッと決めてしまったのですが、何を基準に決めたのか書いていこうと思います。
住宅ローンの専門家ではないので、このブログでは「うちはこうしたよ」というレベルの記載になります。
金融機関選択
一条工務店で家を建てる方はi-flatにするか提携銀行での住宅ローンにする方が多いと思います。
私が聞いた限りでは提携銀行は三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託銀行とのこと。
営業さんは「大きな銀行なら提携してますよー」とのことだったので、聞いてみれば他にも提携銀行があるかもしれません。
我が家では提携銀行でのローン一択でした。
それは…つなぎ融資が不要だから！
基本的に住宅ローンというのは自宅として住む家の引き渡し時に契約できるものみたいです。
なので、、土地の購入時点では住宅ローンは受けられないとのこと。
その場合、いったんつなぎ融資というものでお金を借り、住宅引き渡し時に住宅ローンに切り替える。
ですが、住宅ローンはあくまでも住宅用として低金利になっているものであり、つなぎ融資は高い金利が設定されています。
金利の支払いだけとはいえ、半年近く2%以上の金利を払うのは辛いので、提携銀行でのローンというのは即決しました。
しかも土地決済時点で土地価格分の団信は適用となるので、住宅引渡し前に万が一のことがあったとしても安心です。
（つなぎ融資の場合は例え債務者がなくなったとしても、返済義務は残ります）
提携銀行の中で選んだのは三井住友信託銀行です。
理由は単純で、ネットの口コミが良かったこと、周りでも三井住友信託で組んでいる人が多かったこと、営業さんからも三井住友信託の人が多いと言われたことです。
実際、他の銀行と比べても微妙に三井住友信託銀行の金利が安かったので決定しました。
変動or固定
金融機関選定よりも悩むのがこちらの金利方式ではないでしょうか。
固定といっても5年固定、10年固定といった期間限定のものからフラット35のように全期間固定のものもあります。
我が家の選択はとりあえず安いもの！
今は金利が安いから固定金利という人もいますが、やっぱり固定金利と比べて変動は圧倒的に安いです。
住宅ローン減税は残高の1%が税額控除となるので、1%以下の金利だとそれだけでお得になります。
もちろん、今後経済が良くなって金利上昇の可能性はありますが、その時には貯蓄で繰り上げ返済してしまえばいいと思っています。
もし貯蓄に余裕がないのであれば、固定金利のほうがいいかもしれません。
融資手数料型と保証料型
これは正直、どう違うのかよくわかっていません。。
支払相手が銀行か保証会社かの違いだったと思います。
どこの銀行でも、必ずどちらかは支払わなければなりません。
融資手数料が現金で、保証料型は現金か利率に上乗せという形で支払いをします。
我が家は基本的には35年間繰り上げをしないというスタンスなので、融資手数料型を選びました。
融資手数料型のほうが金利引き下げ幅が大きいんですよね。
支払金額の比較は各銀行でシミュレーションがあると思うので、実際にやってみるとわかりやすいと思います。
保証料型の場合は繰り上げ返済があると、一部保証料が返ってくるとのことだったので、繰り上げ返済を予定している方は保証料型のほうがお得になるかもしれません。
団信の設定
フラット35は団信不要とのことですが、民間銀行の場合は団信がローンに組み込まれていると思います。
さらにオプションで疾病保障が付けられるところが多いのではないでしょうか。
我が家で選んだ三井住友信託は疾病保障が充実しているからおススメなんて声もありました。
我が家の選択…疾病保障なし
単純に、金利を安くしようとの作戦です。
微々たる額ではありますが医療保険には入っていますし、それなりの蓄えだってある。
だからいざというときには貯蓄を崩したってどうにかなるとの判断です。
本当に困ったら都心に拘るのをやめて、家を売り払えば生活だってできます。
保障にお金を回すより、運用に回したほうが価値があると判断しました。
結果…金利はいくらになったか
我が家の場合、三井住友信託の家計応援プランキャンペーンを一部使ったり、借入金額が大きいことによる金利引き下げがあった結果
0.405％という金利になりました。
住宅ローン減税が1%と考えると、破格の金利ですね。
コロナの影響もあり、とりあえずこの1年近くはこの金利でキープになりそうです。
おまけ：住宅ローンの不満点
私だけかもしれませんが…金利がどれになるのか分かり辛い‼
金利のページで見ると引き下げ適用前の2.5%とかで記載されているので、目玉が飛びでそうになります。
各行、引き下げ金利幅で差をつけるしかないのかもしれませんが、もっと分かりやすい金利表示にしてもらえないかなと思ってしまいます。
引渡し日がどうなるのか、コロナに怯える日はまだまだ続きそうです。
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